房地產(chǎn)調(diào)控仍需從嚴(yán)
去年4月“國(guó)十條”出臺(tái)至今，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)不少積極變化，一線城市房?jī)r(jià)已停止上漲，保障性安居工程建設(shè)開工順利。但房地產(chǎn)領(lǐng)域在老問題未能解決的同時(shí)，又出現(xiàn)一些新問題，有的問題還暴露得較為明顯。
首先，二、三線城市成為房?jī)r(jià)上漲新推手。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，8月新建商品住宅環(huán)比上漲的城市有24個(gè)，這些城市全部為二、三線城市。
其次，部分地方政府調(diào)控力度不夠。盡管相關(guān)部門強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施。但下半年以來(lái)僅有臺(tái)州、衢州等少數(shù)城市出臺(tái)了新的限購(gòu)措施，部分城市甚至試圖放松限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。
再次，居民房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍強(qiáng)烈。央行公布的三季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，75.6%的居民認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)“過高、難以接受”，為2009年以來(lái)的最高值。但有意選擇“房地產(chǎn)投資”的居民仍占23.6%，比例位居各種投資方式的首位。這意味一旦調(diào)控政策有所松動(dòng)，房?jī)r(jià)反彈可能性很大。
從需求上看，商品房具有明顯的投資屬性，房?jī)r(jià)除受到居民收入、利率等客觀因素影響之外，也有波動(dòng)明顯、“買漲不買跌”等非理性特點(diǎn)，這使得房地產(chǎn)調(diào)控不容易產(chǎn)生新的量?jī)r(jià)平衡點(diǎn)。
今年以來(lái)，全國(guó)商品房銷售面積同比增幅一直維持在10%左右，這主要緣于新建商品住房供應(yīng)量有所增加。但多數(shù)重點(diǎn)城市二手房交易量則體現(xiàn)為同比負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易景氣并未回升。對(duì)于未來(lái)樓市走勢(shì)，目前看來(lái)有三種可能：首先，開發(fā)商“以價(jià)換量”，伴隨房?jī)r(jià)回落，成交量隨之反彈；其次，開發(fā)商“以時(shí)間換空間”，價(jià)格僵持成交低迷。在當(dāng)前消費(fèi)品價(jià)格普遍上漲的背景下，隨著時(shí)間的推移，止?jié)q的房?jī)r(jià)將慢慢體現(xiàn)出相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)；再次，調(diào)控有所放松，房?jī)r(jià)反彈，購(gòu)房者在漲價(jià)預(yù)期下結(jié)束觀望進(jìn)場(chǎng)。從當(dāng)前宏觀形勢(shì)來(lái)看，第三種情形發(fā)生的可能性最低。
9月CPI同比上漲6.1%，連續(xù)兩個(gè)月回落，10月有望繼續(xù)下降。9月廣義貨幣M2、新增信貸、進(jìn)出口增速等同比指標(biāo)也繼續(xù)回落。在海外經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇慢于預(yù)期，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)需求過熱跡象消除的背景下，分析人士認(rèn)為，一些經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域已經(jīng)迎來(lái)政策適度微調(diào)的契機(jī)，如中小企業(yè)、外貿(mào)行業(yè)等，但在調(diào)控尚未完全見效之時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)是目前最不可能放松的行業(yè)之一。
未來(lái)一段時(shí)間，限購(gòu)、限貸等政策放松的可能性很小。盡管銀根緊張程度或許不會(huì)繼續(xù)加碼，但房地產(chǎn)行業(yè)得到額外寬松政策的可能性并不存在。近期，北京等地傳出銀行主動(dòng)提高首套房貸利率的消息。在此背景下，全國(guó)房?jī)r(jià)有望以震蕩分化的方式小幅調(diào)整，但大幅度降價(jià)的可能性依然不大。隨著保障性住房的繼續(xù)建設(shè)，以及房產(chǎn)稅等相關(guān)財(cái)稅體制改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期改革發(fā)展措施正在繼續(xù)完善。